产权式酒店

发布时间:2011-9-27 16:39:07  来源:中国律师之家  作者:  阅读数:

 产权酒店只是一个概念,是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式,并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务,是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店(或精品酒店)、经济型酒店。

  什么是产权式酒店

  产权式酒店来自于分时度假市场。

  历史背景

  20世纪60年代的欧洲,度假风气兴盛,法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅,欧美政要、贵族、富商蜂拥而至,成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂,多数家庭无力单独购买度假别墅,而部分有能力购买别墅的用户,每年的使用时间非常有限,最多只有几周,空置率很高,所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况,最早的分时度假概念由此产生。据此,聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户,取得了很好的效果,分时度假市场由此形成。

  产权式酒店是旅游房产的重要一类,其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理,获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用,并有可观的盈余,因此业主只要投资金额不多的首付,就可不再投入,大约15~20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下,投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权,可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

  迅速发展

  产权式酒店这种新颖的经营和投资方式,目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示,全球就有540万个家庭参与了分时度假网络,全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来,全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增,预计所有这些表明,产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式,同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。

  产权式酒店方兴未艾

  产权式酒店作为旅游房产发展兴起的房产销售模式,曾经一度红火,但因市场不成熟,人们对投资产权式酒店颇多疑虑,其引发的诉讼不断。

  中国式产权式酒店

  产权式酒店做为一种新兴事物,因国内外在物业法规上有着相当大的区别,故适合中国国情的产权式酒店就需要在盲目追外的情况下加以改进。

  中国物业产权最高年限为70年,商业40-50年,与国外情况相比较,在运营成本计算、分红比例、回报年限上就更需要精确计算。

  全国第一家中国式产权酒店——雅兰酒店,由明泰酒店投资管理有限公司创始人孙泽君先生带领酒店管理团队联合地产业界精英、国际会计师团队,经过一年多反复演算,终于得出一套准确、明析的产权式酒店运作体质,为产权式酒店在中国落户打下基石。

  最先引进

  国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市,在1995年房地产市场低迷时期,为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”,它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店,经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。

  可以说2000——2001年是第一轮产权度假酒店开发热潮,以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。

  然而,从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响,产权式酒店继续开工、开盘、开业。

  2005年春节黄金周期间,一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区,海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐,而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。

  如今在北京、海南等地,产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头,新酒店接连开张,给人以市场大有可为的感觉。据不完全统计,目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个,遍布全国25个省、自治区和直辖市。

  4月,浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店,十分成功。浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策,并付诸实施。

  6月初,产权式酒店落户大理。由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村(下关温泉)开工建设。大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店,其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售,由投资者拥有该单元全部产权,投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理,从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益,另外可以获得每年四周免费休息度假时间。

  业内人士估计,从今年起,全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。

  产权式酒店利在何处?

  产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一,近年来越来越受到广大投资人士的青睐也是受客观环境影响。

  首先

  国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期,我国各地建起大批房地产项目,经济回落,许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果表明,目前这些城市还有6000多万平方米的商品房空置,商品房严重积压。这些积压的房地产中,有相当大一部分位于度假地和旅游城市。

  其次

  休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟,经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后,休闲度假旅游需求已经产生,并形成了一定的市场规模。因此,我国在3~5年内,可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大,将为产权式酒店创造出旺盛的需求。

  产权式酒店提供给业主每年的免费自住房额,一般情况下业主都不能用完,那么在不同地区的产权式酒店的业主就可以将自己的免费自住房额拿出来与别人交换,以达成度假交换的目的。

  第三

  可投资领域少,可利用资金相对充足。由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距,加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁,在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求,但由于经营单位分散,无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中,投入产出效益好的产业也不多。所以,在总体资金短缺的背景下,对资金的有效需求却严重不足。

  当然,除了与股市的低迷,人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解,银行负利率等客观因素有关外,与产品本身的优势也是分不开的。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为,产权式酒店之所以受到人们的追捧,无外乎以下两个原因

  其一,委托经营,省去麻烦。

  产权式酒店投资的基本形式为,业主拥有一套星级酒店客房的产权之后,再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理,自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样,对于业主来说,省去了不少管理麻烦。

  其二,提供包租,收益稳定。

  不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务,每年给予业主固定百分比的回报率,包租年限有3年、5年,甚至10年不等。业界普遍认为,产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言,是比较稳定的,并且风险相对也小一些。另外,很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权,10~30天不等,对于异地置业者而言,这一条件相当具有吸引力。

  

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